Browsing by Author "Waintrub Santibáñez, Natan"
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- ItemDensificación residencial e integración social en torno a las estaciones de transporte masivo(Centro de Políticas Públicas UC, 2015) Greene, Margarita; Ortúzar, Juan de Dios; Figueroa Martínez, Cristhian; Waintrub Santibáñez, NatanLa instalación de infraestructura de transporte en un territorio modifica su accesibilidad, los patrones de movimiento de las personas y las demandas por suelo. Por este motivo, la literatura recomienda que toda infraestructura debe ser acompañada por algún plan que permita capitalizar y promover procesos de diversificación (nuevas actividades) e intensificación (densificación) del suelo del entorno. En Santiago, el Metro constituye la más relevante infraestructura de transporte público; es la columna vertebral del sistema de transporte colectivo de la ciudad, que además se articula en una serie de calles con carriles de uso exclusivo (corredores) para circulación de buses. Sin embargo, a pesar de su importancia y atractivas localizaciones, estudios recientes indican que los entornos de muchas estaciones del Metro son poco densos y, en conjunto, poseen suelo disponible para absorber hasta diez años del crecimiento urbano de la metrópoli. Es claro, entonces, que la implementación del Metro no estuvo acompañada de un plan de densificación o diversificación de actividades. Por otro lado, si bien no existen estudios comparables, los corredores de buses parecen haber seguido la misma lógica. Comprendiendo que Santiago posee un marcado patrón de segregación, en donde los suelos centrales ofrecen una oportunidad para revertirlo, la presente propuesta buscó investigar el complejo tema de densificación e integración socioespacial en torno a la infraestructura de transporte público. Para lograr este objetivo se estudiaron y clasificaron las estaciones de Metro y los corredores de buses según sus características morfológicas y sociales (sistema de información geográfica), para luego escoger un grupo selecto y consultar a desarrolladores inmobiliarios sobre su disposición a edificar en ellas (preferencias declaradas). Los resultados de este análisis multidisciplinar muestran que en general existe una baja disposición a densificar con integración, mientras que la densificación sin integración depende de las particularidades de cada área. En ese contexto, la propuesta intenta promover ambos procesos con una mezcla de incentivos y herramientas territoriales y de gestión, que reconozcan las características de cada territorio y sustenten en el tiempo a los procesos de densificación e integración residencial.
- ItemDisposición a recibir incentivos para desarrollo inmobiliario en densidad en torno a estaciones de metro y corredores de buses(2015) Waintrub Santibáñez, Natan; Ortúzar Salas, Juan de Dios; Rizzi Campanella, Luis Ignacio; Pontificia Universidad Católica de Chile. Escuela de IngenieríaEl objetivo de esta tesis fue estudiar la disposición de desarrolladores inmobiliarios a: (i) construir proyectos en densidad y (ii) proyectos en densidad que incluyan viviendas de ingresos mixtos, en el entorno de estaciones de Metro y corredores de buses. Para esto se utilizó una encuesta de preferencias declaradas (con preguntas de tipo best-worst) sobre la disposición a densificar, con y sin integración social, de desarrolladores inmobiliarios, dados tres tipos de incentivos (directos a la demanda, directos a la oferta e indirectos a la oferta); se definió integración social como un porcentaje mínimo (30%) de unidades destinadas a viviendas subsidiables en torno a la estación. Con los datos generados, se estimó modelos logit mixto, que permitieron resolver un interesante problema de endogeneidad en la encuesta. Los resultados reflejan que los desarrolladores inmobiliarios prefieren los incentivos directos a la demanda y que son muy sensibles al monto del incentivo, variando en gran medida su disposición a construir, con y sin integración social en función de éste.Se concluyó que las estaciones deben estudiarse en detalle y se recomienda tipificarlas, ya que los desarrolladores son más sensibles a ciertos incentivos en distintas localizaciones.Así, se propuso políticas de incentivo distintas para diversos grupos de estaciones, aumentando la probabilidad de densificar a más de 50% en todos los casos. Por otro lado, los desarrolladores inmobiliarios se muestran reacios a construir con integración social, estimándose probabilidades de construir menores a 5% con el incentivo más atractivo. Sin embargo, bajo políticas que conjuguen varios incentivos, esta probabilidad puede superar un 60% en el mejor caso, aún cuando esto se lograría con un aporte gubernamental alto. Dos incentivos a priori muy interesantes, inversión pública en espacio público y reducción del mínimo de estacionamientos, tuvieron el menor efecto en incentivar la construcción de viviendas. Así, aunque este estudio no permite recomendarlos, tampoco deben descartarse debido a sus ventajas en afectar positivamente a todos los habitantes de un barrio, nuevos y antiguos; y como elementos clave en una política de transporte sustentable.