Propuesta de un modelo de financiamiento innovador para proyectos inmobiliarios en Cúcuta, Colombia.
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Date
2019
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En la actualidad, el sector inmobiliario es conocido por ser bastante rentable a pesar de los
diferentes altibajos que puede tener. Las personas confían en la inversión inmobiliaria dado
que son activos que tienden a valorizarse con el pasar de los años. Dado lo anterior, muchas
inmobiliarias en Colombia como en otros países se encuentran evaluando y desarrollando
nuevos proyectos de vivienda en altura todos los años. Sin embargo, llega un punto en donde
las inmobiliarias necesitan mayor capital de financiamiento para seguir construyendo y es
justo aquí donde aparece la primera barrera que no permite el crecimiento rápido del sector,
los montos de financiamiento para construir son muy altos y las entidades financieras son
cada vez más restrictivas.
Por lo anterior, las inmobiliarias se empiezan a ver estancada, ya que el banco financia un
máximo de dos proyectos al mismo tiempo, esto es sin duda una alerta para empezar a buscar
otras alternativas de financiamiento.
A continuación, una gráfica que explica el financiamiento en espera que tienen dos de los
cuatro proyectos de la inmobiliaria:
Situación actual inmobiliaria en Colombia:
Proyecto A
Proyecto B
Proyecto C
Porcentaje vendido: 91%
Estado actual: 100% construido
Financiamiento: Aprobado por un 80% de los CDC
Porcentaje vendido: 82%
Estado actual: 87% construido
Financiamiento: Aprobado por un 80% de los CDC
Porcentaje vendido: 65%
Estado actual: 15% construido
Financiamiento: En espera
Proyecto D
Porcentaje vendido: 50%
Estado actual: 0% construido
Financiamiento: En espera
Por otro lado, aparece una oportunidad para aumentar el flujo y este es la rápida venta del
stock remanente que tienen las inmobiliarias. Este inventario generalmente resulta difícil de
vender gracias al alto costo que adquieren estos inmuebles después de construidos, ya que se
han valorizado en el tiempo, y además las personas ya no disponen de largos plazos para
cancelar el píe. Esto trae consecuencias negativas para todas las partes, por un lado, a las
inmobiliarias les impide crecer y seguir lanzando nuevos proyectos dado que necesitan flujo,
y por otro lado las personas se ven afectadas ya que les resulta cada vez más difícil invertir
en el sector inmobiliario.
Dados los antecedentes, se plantearon las primeras preguntas enfocadas al ¿Cómo formular
otra alternativa de financiamiento para la inmobiliaria? ¿Cómo democratizar la inversión
inmobiliaria para que más personas? ¿Cuáles son las necesidades y características tanto de la
inmobiliaria como de las personas? Dentro de otras que se verán planteadas y resueltas a lo
largo de desarrollo del trabajo. Basado en lo anterior, se propone el desarrollo y validación
de una propuesta innovadora que permita aumentar las velocidades de venta de los
departamentos con el objetivo de mejorar el flujo mensual el cual será usado para iniciar el
mayor avance posible en construcción y por otro lado, ayudar a que más personas puedan
invertir en el sector inmobiliario con cifras mucha más accesibles y lograr obtener mejores
benéficos que los que ofrecen otras alternativas de inversión en la actualidad.
En este orden de ideas, se desarrollaron dos capítulos en los que se propone inicialmente
entender y analizar las necesidades y características de las dos partes interesadas en este
modelo de negocio (inmobiliarias y posibles inversionistas). Como segundo, estructurar el
modelo innovador que permita aumentar el capital de trabajo de la inmobiliaria para temas
de construcción. Y finalmente, validar si la propuesta de valor es o no relevante para así
definir si se implementa o no esta propuesta en la inmobiliaria.
Description
Tesis (Magíster en Innovación)--Pontificia Universidad Católica de Chile, 2019